マンション無価値時代が到来か






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マンション所有者・購入者を襲う地獄がこれだ
データと必読記事
空室(空き家)の増加と価格の暴落
修繕ができない
マンションの建て替えができない
マンション管理ができない―管理組合機能不全
管理組合で横領の不正や建設会社系の管理で
 経費を水増しで吹っ掛ける

タワーマンションが招く地獄
タワーマンションの高慢ちきな上層階の住人が
 家具と一緒に空中を飛ぶ―地獄絵だ

震度6-7の大地震で倒壊の可能性
ワンルームマンション投資等不動産投資
 賃貸マンション経営

アパート・マンション賃貸経営は破綻地獄
民泊推進が招く居住者の地獄      






      


























マンション所有者・購入者を襲う地獄がこれだ



少子、高齢化社会でマンションを購入して住むということは
地獄を見ることなのだ



日本でマンションを買って居住している方やこれからマンションを買う方、マンション関連投資を
しいる方は、地獄を味わうことになると考えられる

2015年時点でマンションを購入している方は、アベノミクスによるお札の垂れ流しで実体経済よりも
無理やり高騰した不動産価格で高値買いをしているのは明白である

実態経済から離れた価格は間違いなく低下する
それが経済の大原則だ
不動産はバブル状態であり、少なくとも3割方高く購入していることになる
この価格調整は必ず行われる

大問題であるのは、人口大減少のなかで、莫大な空き家が日本に存在し、それが更に
増加している中での高価格であることだ

日本の人口は毎年、20万人以上が純減している
これは今後、高齢化と少子化で更に増加する
20万人というのは、地方の大きな都市が毎年亡くなっているということだ
人口の減少は、不動産への需要の確実な減少となる

また、日本の全国の空き家は、すでに800万戸を超えている
これが、高齢化と少子化による人口の大減少で今後も着実に増加する
2000万戸は超え、3000万戸になるだあろう

既に地方では、使われない、売れない空き家が溢れている

東京でも空き家は80万戸になっており、この中の70万戸はマンションである

このような状態の中で、マンションに対する需要は、急激に減少していくのは確実である

価格は需要と供給で決まる

需要が無いのに、供給が続けば、価格が破壊的に低下するのは間違いない
中国人が買ってもとても追いつくものではない
中国人などの外人買は、利益のためであり、利益が出なければ、売り払って
消えてしまうであろう

更に、マンションにとって重大なのは、居住者が高齢化していくことである

これは、マンションの管理体制の崩壊や管理・修理・建て替えの困難化に直結する
問題を提起することとなる


マンションを地獄に叩き落とすキーワードは・・・・・・・・・

少子化

高齢化

人口激減

非正規雇用

空き家の激増

スラム化・朽ち果てる

限界集落化

認知症の激増


これから、5年後、10年後、20年後に起きることがこれだ




マンションから見えるすばらしい夜景が
地獄の風景に変わる時・・・・・・・・








不動産の総合的情報は・・・・・















データと必読記事




人口の激減が住宅需要の激減へ・・・・

将来人口推計・将来世帯数推計/国立社会保障・人口問題研究所


将来推計人口でみる50年後の日本/内閣府




全国でも都市部でも空き家が激増する・・・・

空き家率の将来展望と空家対策特措法の効果 〜20年後の全国、東京都の空き家率〜




平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約/統計局






東京では空き家の7割はマンションなどの共同住宅・・・・



認知症が激増する・・・・・・・・・・・・

認知症高齢者の現状―将来推計/厚生労働省




非正規雇用の増加―収入の低水準化と不安定雇用の定着―住宅購入力の低下へ―

「非正規雇用」の現状と課題 - 厚生労働省



非正規社員が初の4割 高齢者再雇用、パート増加/東京新聞







空き家問題とは?原因と対策をどこよりも分かりやすく

郊外住宅地の見えない空き家 NHKニュース

空き家急増 マンションが新たな火種  PDF 

住宅はもはや粗大ゴミ?3軒に1軒が空き家に?お金をもらって引き取る例も

7戸に1戸が空き家 空き家率が30%超えると町として成立せず

全国の空き家問題全撤去すると単純計算で12兆円以上かかる


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空室(空き家)の増加と価格の暴落



全国で空き家は、今後、とめどもなく増加する

東京都でもすでに空き家は80万戸を超えており、このうちマンションは70万戸となっている

このような状況では、東京都心でさえも、不動産価格は低下していく

少子化と高齢化の抱き合わせで、需要が急減していくというのは恐ろしいことなのである

特に、新規不動産需要の中核である20代後半から30代が少子化のため急減していくのが
不動産需要に致命的影響を及ぼすと言える

都市近郊の中古マンションは、100万円などという価格が登場する

それでも中古マンションは需要が無いため売れなくなる

空き家のマンションはいくらたっても売れず、朽ち果てていくことになる

供給過剰のなかでは、人口減のため買う人、住む人がいないのだから当然の成り行きである

今後、中古マンションは、特に都市近郊では、金を付けないと売れない(?)ような事態にもなり得る
―タダでも引き取り手が無くなる

マンションをローンで購入している場合、ローン破産しても、売れないためローンの大部分は
返済が出来なくなり、マンションは失い、しかも、多額の借金だけが残るという悲惨な状態になる
特に、現時点のようにバブル的価格レベルで購入していると悲惨さはとんでもないものとなる

これからの時代は、不動産をローンで購入してはいけないということだ

ということは、マンションは賃貸が正解だ
不動産価格の低下や人口減による需要低下で家賃は低下していくので賃貸が正しい
選択となるだろう

後述するように、管理ができなくなったり、修繕や建て替えが不可能となると、賃貸をしていれば
関係が無いので、というか、他のマンションに引っ越せばいいので、気楽であり、経済的にも
極めて合理的である






修繕ができない



マンションは、外壁、共有部分や施設を定期的に修繕する必要がある

このため、マンションでは管理費の他、修繕積立金を徴収しているのが一般的である

最近、管理費や修繕積立金が定期的に徴収できなくなってきている
データでは毎月定期的に徴収できなにものが4割にも及んでいるというものもある

定期的に徴収できなくなっている原因は、入居者の高齢化により、収入が年金等に
限られている一方で、介護ゃ医療費がかさんで支払い能力が低下していることや、
居住者が死亡して相続人が支払わないケースや相続人が不明のため支払を
求められない等が発生している

今後、高齢化はますます進むので、管理費や修繕積立金の定期徴収に
支障が出てくることは明白である

特に修繕は相当の経費を必要とするので、定期徴収率が低下することは
修繕ができないこととなる

これはマンションの機能定価、価値の低下を招くこととなる

定期的に修繕を行えないで修繕までの期間が延伸されることは、更に高額の
修繕経費を必要とすることとなり、修繕が更に行いにくいこととなる

修繕できないマンションは、中古でも売れなくなり、朽ち果てるのを待つことになる

これはマンションのスラム化を進め、住宅としての崩壊を意味している









マンションの建て替えができない



マンションは耐用年数が経過すると建て替えが必要となる
これは、内外装や上下水道管の経年変化で限界になると不可欠のものである

当然ながら、建て替えるためには、相当の経費を必要とする
特にタワーマンションの場合は、いくら戸数があっても各戸の負担はかなりのものになる

ここで問題となるのは、住民の合意である
建て替えには4/5の同意を必要とする

特にこれからは、人口の高齢化にともなって、入居者は高齢となる
高齢者は、通常、就業していないので、年金等に収入が限定される
貯金も老後の生活を維持するために必要であり、すべてを建て替えに投ずる
わけにはいかない

高齢者は建て替えずに死ぬまで引っ張ろうとするので、建て替えには同意は
しない
こうなると、住民の同意は困難となる
高齢化率の高いマンションではてきめんにこのような状態となる
これからはどのマンションも同様の事態となる−少子化で若者がいないので、
これからはますます高齢化率が上昇していくのだ

また、高齢化社会で、マンションの住人が死亡すると、相続が発生するが、
相続人がそのマンションに居住しないというのは普通に起こり得る
この場合、相続人が負担から建て替えを拒否することは通常ありうることである

さらに相続人を見つけるのが大変なこともあるし、複数の相続人の同意の取り付けは
不可能か、困難を極めるであろう

高齢化と相続がますます建て替えを困難にしていくのだ

容積率で余裕が無いマンションは、建て替えで経費負担を軽減することもできない
そもそも、人口減少社会では、マンション購入需要は低減していくので、
容積率にたとえ余裕があっても思うように売れないということになる

建て替えができないマンションは朽ち果てていきスラム化していくだろう

マンションの住人は、建て替えもできず朽ち果て、スラム化するマンションと
ともに生活する地獄図になるであろう





マンション管理ができない―管理組合機能不全



入居者の高齢化が進展し、マンションの管理に支障が生ずる事態となる

高齢化に伴い、管理組合の役員の引き受け手がいなくなる

管理組合の会合に居住者が高齢で参加できなくなる

居住者が認知症等で判断能力が亡くなり、会合に参加したり、判断を求められることに
対応できなくなる―マンション入居者の高齢化と認知症居住者は今後激増していく

高齢入居者の死亡に伴い相続が発生するが、相続人が不明や連絡が取れない等の
支障が発生し、これが管理運営に影響する−議決事項が決まらなくなる

これらにより、管理組合の日常活動に支障が出るとともに、決定事項が決められなくなり、
管理運営や、居住者の負担を伴う修繕や建て替えが決議できず支障が出ることになる

このため、マンション管理機能不全地獄に陥ることとなる









管理組合で横領の不正や建設会社系の管理で
経費を水増しで吹っ掛ける




管理組合の役員が管理費や修繕積立金を横領することがしばしば発生する

横領金額は数千万から億単位になることもある

役員に通帳も印鑑も管理させているとこういうことになる

横領されると、管理のための経費が不足したり、修繕等が出来なくなる

また、建設会社系の管理会社にまかせていると、管理費や修繕経費を大幅水増しして、
積み立てた金がかすめ取られることもしばしば発生する―カモにされているのだ

見積もりを複数とって対応しないからだ

任せきりにしていると善良な入居者は地獄を見ることとなる




タワーマンションが招く地獄



タワーマンションがバブルにより高額で販売され、多数の人が買っているが、
タワーマンションは、ここに記載した危険性をすべて包含している

タワーマンションの価格はバブルで3-4割高く販売されているので、東京オリンピックの前後から
調整がなされるであろう―価格が大幅に低下するということである

タワーマンションは中国人などが投資目的で購入しているので、東京オリンピックの前から売られる
こととなり、価格低下に拍車をかけることとなる

人口の高齢による様々の問題は、タワーマンションも直撃を受ける

入居者の高齢化は、管理費・修繕積立金の収納問題に影響を及ぼすものとなる
また、タワーマンションの修繕や建て替えは経費が桁外れにかかるので、
高齢者や相続人からの同意の取り付けは容易ではなくなる―高齢化が進展するほど
ひどくなる―特に建て替えは困難となる恐れがある

また、中国人等が居住者・所有者に含まれると、投資が目的であるので修繕等の経費を
ともなうことに賛同を得るのが困難となると言える―不在の外国人所有者には連絡を
とることも困難となる

更に、中国人等は、マンションの部屋をホテルのように日貸しで賃貸することがあるので、
マンションの管理・安全に問題が生ずるとともに、近隣との騒音問題や共用区域の使用でも
摩擦を発生することとなる

高齢化が進展するので、相続による空き家が発生することとなり、管理上の問題とともに
タワーマンションのスラム化の進行が危惧される


タワーマンションは価格は低下する―相続税対策にもならない
修繕費や建て替え費用が膨大になることにそのうち気づく
空室の増加が負担の増大に追い打ちをかける

東京の湾岸のマンションでは、2020年以降は、多摩や高島平の団地で
起きている高齢化、廃墟化が同様に発生する

東京湾岸エリアは、20-30年後には、現在の農山村のように限界集落化する



そして・・・・・なんと大地震で倒壊の危険性まで



南海トラフ大地震による長周期地震動の揺れの想定から建築基準が改訂される・・・・

既存の高層ビルや高層マンション・タワーマンションは大地震による
長周期地震動で崩壊の危険性さえある


南海トラフ巨大地震による長周期地震動への対策として、国土交通省は2015/12/18に
高さ60メートルを超える高層ビルの耐震性を強化すると発表した―つまり、これまでの
建築基準では不十分ということ

新築の建物は設計の基準を見直し、既存の建物は補修が必要としている
制度改正は2017年度に行われる

 長周期地震動については内閣府が2015/12/17に、南海トラフ地震により東京や大阪の高層ビルでは
最大2〜6メートルの幅の横揺れが起きる可能性を公表した
国交省は、揺れが大きい東京、大阪、名古屋3都市圏と静岡県を対象に対策をとることとしたものである
 高層ビルを設計する際、現行制度では1秒間に揺れる幅を最大80センチ、
揺れの長さを60秒以上と想定して構造計算をしているが、新築の建物については
最大160センチ、500秒以上とするように新しい基準をつくる

 国交省によると、3都市圏と静岡に高層ビルは約2千棟あり、約400棟は新基準よりも
小さな揺れの想定で設計されている
新基準に満たない恐れがある既存のビルには耐震診断をさせて、
制震装置の設置や柱の強化といった補修が必要な場合は対策をとる必要がある




タワーマンションの高慢ちきな上層階の住人が
家具と一緒に空中を飛ぶ―地獄絵だ




内閣府の報告(2015/12)では、南海トラフ大地震による長周期地震動によって、大阪の300メートルの高さの
タワーマンションは、上層階で最大6メートルも横方向に揺れる
東京の湾岸のタワーマンションも最大3メートル揺れるということだ


(読売新聞電子版より)

このため、固定した家具や電化製品でも室内を飛び回り、住人は大けがをする
固定の仕方も通常考えるような方法では役には立たないということだ

そういうことであれば、普段、偉そうにしている高層階の住人が、大地震で、家具・電化製品と一緒に
マンションのガラスを破って空中を飛んで地面にたたきつけられるということもあり得るわけだ

タワーマンションの上層階は、大地震の時には、家具・電化製品と一緒に空中散歩ができる特典付きということだ

どおりで、上層階は、値段が高いわけだ

でも、上層階の住人にとっては地獄なのかしら・・・・











震度6-7の大地震で倒壊の可能性



2015年はマンションの安全性について驚愕の事実が発覚した年であった

言わずと知れた杭打ち不正だ

全国の杭打ち業者が杭打ちデータの流用・偽装を行っていたのだ

その詳細と問題はこちら・・・・



問題であるのは、杭打ちデータの流用があっても、建物に傾きなどが無いから
建物自体は安全であると安全宣言をしていることだ

本来は、マンションなどの地盤調査を再度正確に行うとともに、杭が支持層まで
正確に到達しているかを確認する実地調査をきちんと行う必要がある
これを行わないと本当に支持層まで杭が打ち込まれているかはわからないのだ

そして、震度6-7の大地震にも耐えられるのかはわからないのだ

それにもかかわらず、安全宣言をしている
このいい加減さにはあきれ返る

つまり、日本のマンションは震度6-7の大地震が来ないと本当の安全性はわからない
ということだ

2015年以前のすべてのマンションは大地震で傾いたり、倒壊する危険性がありうる
ということだ―大地震で地獄を見るということである





ワンルームマンション投資等不動産投資
賃貸マンション経営




ワンルームマンション投資は、今後、少子化、高齢化、空き家の激増の中で、
泣きを見ることになるなるだろう

致命的なのは、少子化で借り手の主要人口である若年人口が都市部でさえも
激減することである

需要がなければ、空き室となり、賃貸収入は望むべくもない

ローン支払いに窮することとなるであろう

ワンルームマンションは売ろうと思っても、空き家がだぶつくので、売れなくなり、
ローンの返済も困難となって、借金のみが残ることとなる−ローン地獄に遭遇する
だろう

ワンルームに限らず、今後は、少子化・高齢化と空き家の激増による不動産価格の
低下で、不動産関連投資は同じような地獄に陥ることとなる

都心のマンションや不動産に投資している中国人等の外人投資は、利益が
でないとなるとさっさと売却して消えていくだろう

相続税の回避のための、タワーマンション購入は、税務当局が、租税回避として
狙いをつけて調査していくので、課税を逃れるのは難しくなるであろう

賃貸マンション経営も将来は破綻する

人口の激減が起こっているからだ―2015年で年間30万人が減少している−大きな都市が
1つ毎年無くなっているのだ

少子化で借り手の主要人口である若年人口が都市部でさえも激減することである

借り手がいなくなるということだ

地方でもこれが発生する
都心部でさえも同じことだ

賃貸マンション経営から足抜けせざるを得なくなっても、それが売れなくなる
空き家が膨大な数になり、不動産が売れなくなるからだ

それに、致命的なのは、不動産を購入する層の20-30代の人口が激減していくからだ
賃貸マンションは、借り手はいない、破たんして売ろうとしても売れない状況になる

相続税対策の賃貸マンションも同じ道を歩む

残るのは借金だけだ−南無阿弥陀仏






















アパート・マンション賃貸経営は破綻地獄



前記の通り、今後、アパート・マンション経営は、利用する人口が急減するとともに、
空き家の増加、中古マンション価格の暴落で、利用が急減して、事業としては
成り立たなくなるであろう―都市部でさえもこのようになる

賃貸も空き家が増加して、銀行ローンで建設して経営していると
返済は不可能となる

返済不能で、売却しようとしても、そもそも需要が急減するので、買う人は
いなくなる―売却価格が暴落するであろう

経営破たんして整理しても、売却価格の暴落で借金のほとんどが返せず、
借金の大部分が残り、自己破産するしかないような事態に追い込まれる
可能性が高い

アパート・マンション経営の将来は地獄だろう



民泊推進が招く居住者の地獄



外国人旅行者の増加体様として、政府や都道府県が民泊を推進しようとしている
これは旅館・ホテルが不足しているからだ

アホな政府がやることだから、何も問題を考えていないのだ

特にマンションにとって民泊推進などをやられたら、マンションの安全の確保、
資産価値の確保が崩壊する

既に、中国人が購入しているタワーマンションなどで、所有者が部屋を中国人旅行者に
民泊させて、小金を稼いでいる
投資用に購入しているマンションなので、投資の回収は当然と思っている

民泊旅行者が共有エリアでゴミをばらまき、騒ぎまくっている
もちろん、部屋でも騒ぐ

ゴミの処分などルールは無視している

マンション居住者は困り果てている
民泊は普通の居住者にとっては心配と地獄の日々なのだ


















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